问题显现 成都市住房和城乡建设局最新数据显示，主城区二手房交易量已连续三个季度保持15%以上的增速，其中房龄超过20年的住宅占比达到62%。与之形成对照的是，城南金融城板块新房均价已突破3.8万元/平方米，首付门槛较五年前提高2.3倍。两端价格与供给的差距，正把大量新市民和年轻家庭推向设施老化、居住体验较弱的老旧小区。 深层动因 业内人士认为，背后主要是三重结构性矛盾叠加：第一，土地出让导向更偏向大户型和高端项目。以规划口径看，2025年成都百亩以上地块规划中，90平方米以下户型的配建要求较2020年下降40%；第二，城市更新推进偏慢，三环内危旧房改造完成率不足规划目标的30%；第三，产业布局与居住配套衔接不够，天府新区等新兴板块教育、医疗等资源供给滞后，部分就业人群因此回流主城居住。 社会影响 市场分化正带来连锁效应。四川大学经济学院研究报告指出，选择老旧住房的刚需家庭普遍面临三上压力：居住品质下降影响生育意愿，高密度老社区公共服务承载趋紧，房产保值预期走弱。另一个值得关注的信号是，某高新区科技企业员工公寓入住率仅58%，显示即便享受人才补贴的群体，住房压力仍未明显缓解。 政策应对 针对此局面，成都市近期出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出增加中小户型供给、完善租购并举体系等八项举措。具体包括：新出让住宅用地中小户型占比不低于40%；试点“限房价、竞地价”出让模式；加快推动主城区老旧小区加装电梯等适老化改造。 发展前瞻 中国城市发展研究院西南分院专家认为，缓解住房结构性矛盾需要建立长效机制：短期要加大保障性住房供给，中期应优化城市多中心布局，长期则需推进土地财政转型。有一点是，成都正在编制的2035年总体规划已提出“职住平衡指数”考核指标，或为破解住房结构难题提供新的政策工具。
当一座城市的居住选择越来越走向两端——一端是高溢价豪宅，另一端是老旧小区——往往意味着供需匹配出现偏差，需要更系统的调整。购房者对老旧小区的“被迫接受”，表面是个体选择，实则折射出房地产供给结构与城市发展节奏的不平衡。只有从供给端和政策端同步推进改革，才能缓解刚需购房难，也才能推动城市更均衡、更可持续的发展。对成都以及其他城市而言，此趋势值得注重。