深圳房地产市场正在经历一轮明显的转折。往年春节前夕，深圳楼市通常会进入相对平静期，但2026年却出现不同走势。根据深圳市房地产中介协会数据，反映市场活跃度的二手房录得量已连续三周上升，打破了以往的季节性规律。 该变化背后，政策调整是最直接的推手。2025年12月29日，财政部、税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的公告。新政自2026年1月1日起在深圳实施，重点在于调整二手房交易税费：住房满两年免征增值税，未满两年的增值税率由5%降至3%。税负下降直接降低了交易成本。以总价200万元的房产为例，未满两年出售时，有关税费从原先接近10万元降至约6万元，降幅约40%。 同时，央行将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，相比此前普遍执行的50%，继续降低了购房门槛。两项政策叠加后，市场热度迅速回升。 市场反馈来得很快。福田、南山等核心区域中介门店客流明显增加。以福田某中介门店为例，带看量较上月增长约30%，成交量增长超过20%，每周平均带看约120组，周末时段排期紧张。这样的热度在往年同期并不多见。 改善型需求成为本轮回暖的重要支撑。中介数据显示，近期“先卖后买”或“边卖边买”的客户成交率超过30%，不少业主借政策窗口期进行置换升级。贝壳研究院统计显示，1月1日至1月25日，贝壳深圳合作门店二手房签约量较上月同期增长26%。从区域看，福田、南山、龙岗增幅居前，分别增长46%、34%、25%，呈现普遍回升态势。 商业用房市场表现更为突出。南山蛇口某在售公寓项目在政策落地后到访量明显上升，周来访量由60批增至180批，成交转化率从5%提升至10%-12%。这表明首付比例下调对商业用房的拉动效应较为直接。
深圳楼市的这轮政策性回暖，既表明了调控措施对短期预期与交易成本的影响，也显示市场对政策刺激的敏感度较高。待税费优惠与金融杠杆效应逐步消化后，市场能否持续向稳，仍取决于产业发展、公共服务供给与居住品质提升等更长期因素的支撑。深圳作为改革前沿城市的调控实践，或将为其他城市提供参考。