广州那边今天刚出了个新闻，天河马场这块地经过了243轮、近9小时的激烈争夺，最终以236亿元成交了。从总价看，这块地在广州历史上排第二；要是按能卖的面积算楼面地价，这可是个新纪录。有人可能会觉得，地王这么拍出来，是不是楼市要回暖了？其实这种事儿最近两年并不少见。从2024年底到现在，特别是2025年，全国那些一线和强二线城市的地王一个接一个，简直是在刷新纪录。这主要是因为现在土拍的逻辑变了，全国都在搞“提质缩量”。好多城市的供地规模一直在收缩，比如北京。2024年的时候，北京打算供应412.71公顷的商品住宅用地；到了2025年就缩水到240～300公顷；2026年还会进一步减到200～240公顷。这种连续三年的明显收缩一方面是因为过去几年楼市确实不景气，新房卖不动。拿数据来说吧，2021年全国商品房卖了17.9亿㎡，2023年就降到了11.1亿㎡，2025年更是跌到了8.8亿㎡。新房卖不动了，开发商没信心拿地，地方只能减少供地。另一方面也是地方主动适应新情况，虽然少了但质量提高了。很多城市把压箱底的好地块拿出来卖了，像这次广州的天河马场地块就是典型。它是珠江新城东区最后一块大规模净地，真正的城市核心压箱底资产。这么做有两个好处：一是产品稀缺不愁卖，形不成库存压力；二是能通过核心区的高销量拉动市场信心。再者地方对土地财政依赖还在，短时间转型不了，只好用质量换数量缓解财政压力。还有就是住宅新规调整了得房率、容积率这些要求，核心区的地块越来越受捧。大家买房现在最看重确定性，什么最确定？就是稀缺的核心地段和好产品力。这些资产有人接手抗跌强在市场里最安全。所以核心地王一出来房企和市场都抢着要。这并不代表楼市回暖了过去一块地王能拉动全城涨价是因为全民炒房普涨房企敢加杠杆现在市场两极分化核心区改善豪宅还能卖好非核心区老破小横盘下跌地王只是强心针不再是发动机说白了刚需找价值回归改善找确定性2025年改善楼盘卖得好但整体房价还是跌上海在涨其他三个一线城市很难持续涨有的还在跌所以现在出现局部积极信号但拉动作用小很多这就是因为交易链条传导不畅的原因。