问题——老园区业态低端、空间受限,改造势必行；金昌路工业园位于西区街道北部,紧邻交通节点,是当地较早形成的工业集聚区之一。园区长期以厂房出租为主,产业集中在制衣代工、包装、五金加工和普通仓储等领域,存在业态层次低、用地布局碎片化、配套设施滞后等问题。一上,低效用地难以承接新兴产业;另一方面,环境与安全隐患、管理成本上升等问题日益突出,园区亟需"腾笼换鸟"、提升土地产出效率。原因——权属复杂、资金需求大,是"工改"主要难点。从园区权属看,公有企业物业占比约三成,私人及村集体物业占比约七成,产权主体多、诉求差异大,协商成本高、推进周期长。同时,低效工业园改造涉及征拆补偿、规划调整、基础设施提升和产业载体建设等多个环节,资金投入大、回收周期长,缺乏稳定融资渠道时,项目容易陷入"地难整、钱难筹"的困境。这也是不少存量园区改造推进缓慢的关键原因。影响——签约落地为二期连片开发铺路,为产业升级腾出空间。10月以来,西区建设投资发展有限公司与金昌路工业园部分权利人完成搬迁补偿协议签订,标志着二期项目土地征收上取得阶段性进展。协议落地的意义不仅在于新增可整合地块,更在于形成连片改造的示范效应:通过可复制的协商机制与补偿安排,降低后续谈判的不确定性,为整村拆除、片区统筹开发提供支撑。随着土地要素逐步释放,西区街道将获得更充足的产业承载空间,为引入高端制造、智能制造及配套服务业打下基础。对策——以融资创新与政策协同破题,推动"谈、移、拆、建、引"闭环运转。一是以项目化思维完善顶层设计。当地围绕园区改造建立专班机制,在权属排查、改造意愿沟通、规划优化与资金筹措等同步发力,提升统筹效率,减少"先拆后建""边改边调"带来的重复成本。二是以多元融资稳定资金链。依托专项债等政策工具,补齐前期资金缺口,增强项目可持续性,并为同类低效工业园改造提供可借鉴的融资路径。稳定的资金供给有助于提高建设节奏,避免项目长期拖延。三是以精细化协商提升土地整合效率。工作人员进园入企、逐户宣讲政策,围绕补偿标准、安置安排、未来收益预期等核心关切进行面对面沟通,推动权利人由"观望"转向"参与"。此次二期地块签约,反映了"政策明白账+协商攻坚"的实际效果。四是以高标准厂房提升产业承载能力。据介绍,一期项目高标准厂房主体结构已于2023年9月底全部封顶,总建筑面积约3.8万平方米,投产后预计年产值超过1.7亿元、年税收超过450万元。二期项目已完成立项,拟建设约9万平方米高标准厂房,投产后预计年产值超过4.3亿元、年税收超过1100万元。通过"园区载体提档",为企业增资扩产、产业链集聚提供可进入的空间。前景——"工改"与"百千万工程"同向发力,存量焕新将成为高质量发展的重要增量。"工改"作为强镇兴村有关行动的重要抓手,其价值不仅体现在新增建筑面积,更体现在以存量空间重塑产业结构、提升城市品质。随着二期征拆与建设推进,金昌工业园有望从传统出租型园区转向以智能制造为导向的产业社区,形成"产业导入—配套完善—税源增长"的良性循环。下一阶段,项目仍需在签约扩面、拆迁安置衔接、建设时序安排、招商引资质量等上持续发力,尤其要把好环保、安全、能耗与产出效益等准入关,避免"低端产能换个地方集聚"。
金昌工业园的转型历程折射出粤港澳大湾区产业升级的典型路径。在土地资源约束日益收紧的背景下,如何通过制度创新激活存量空间、通过产业置换提升要素价值,这场发生在中山西区的实践正在提供具有参考价值的改革经验。随着二期项目推进,"工改"这盘棋或将落子成势,为区域高质量发展打开新局面。