咱聊个关于城市更新的事儿，叫拆建比，其实就是说拆多少旧房子能盖多少新房子。以前有人想改叫建拆比，不过大家习惯叫拆建比了，就这么叫着吧。具体说就是拆掉1平方米旧房子，能换来多少平方米新房子。 这背后其实藏着三条线：一个是改造后的总建筑面积，包括回迁户的复建面积、开发商可卖的融资面积，还有给政府的公建配套；再一个是改造前的拆除面积；还有就是成本问题。 把这四股力量揉在一起看的话，公式大概是这样：复建面积除以拆除面积，加上融资面积除以拆除面积，等于1加上单方楼面地价除以单方改造成本。 左边这部分主要是拆迁补偿标准的事儿。比如一栋2层楼按赔4层的标准来算，复建比就是2；一栋6层楼同样标准来算，复建比就是1.5。左边越低右边就越能腾挪出融资面积。 右边这块主要是土地市场的基准。房企得考虑可售面积的单方楼面地价能不能跟上周边招拍挂的价格。换句话说，地价就是拆建比的上限。地价低的话允许的拆建比就高；地价高的话只能被迫压缩。 再翻个面看影响因素的话：总复建比波动最大，实际操作中经常被压在1到1.2之间；单方改造成本一般在8000到10000元/平方米之间；单方楼面地价不能低于周边招拍挂的价格；剩下的就是融资比了。当复建比、改造成本和地价都逼近常数时，拆建比就得跟地价成反比。 结论就是低地价区域虽然拆建比高看起来赚面积多，但是经济上不划算很难推进；而高地价区域反而更容易算账。这就解释了为什么12线城市搞城市更新热火朝天，34线城市却容易被“账算晕”。 下篇预告：要是政策真的把拆建比上限锁死在2以内会怎么样呢？融资面积减半了开发商还会不会搞城市更新？地价洼地还有没有翻身的机会？答案留着下回再说。