近日，乐东县人民法院审结的一起宅基地违建房屋纠纷案引发社会关注。
该案通过司法手段对农村房屋交易中的常见法律陷阱进行了深入剖析，为广大交易者敲响了警钟。
事件回溯至2019年6月。
河南籍女子石某经人介绍，与刘某签订《房屋租赁合同》一份，约定以18万元作为"租金"，获得位于海南乐东某村一栋自建楼第六层房屋的"70年使用权"，并可自由转租、继承。
随后，石某先后向村民陈某账户支付17万元。
然而，2020年底，该房屋因属于未经相关部门审批的宅基地违法建设，被行政机关依法强制拆除。
石某意识到问题严重性，遂向法院提起诉讼，主张刘某隐瞒房屋违建事实，请求法院确认合同无效，并要求返还已付款项及赔偿相应损失。
面对诉讼，刘某辩称双方实为"合作建房"关系，石某系自愿投资参与，且合同已明确约定如遭拆迁仅按投资比例分配补偿款、不予退还。
陈某则声称自己仅为代收款项的中介方。
双方各执一词，案件争议焦点逐渐浮现。
法院在审理过程中，重点围绕"合同性质界定""合同效力判断"和"款项返还责任"三个核心问题展开深入论证。
经过组织双方充分举证、质证，并结合已生效的行政判决书，法院对案件事实进行了全面审查。
在合同性质认定上，法院认为虽然合同名义为"房屋租赁"，但其实质已明显超越租赁范畴。
70年的使用权期限远远超过法定租赁期限，合同条款中还赋予承租人转租、继承等权能，这些都是典型的所有权特征。
因此，该合同的实质是农村宅基地上房屋的买卖交易，而非单纯的租赁关系。
在合同效力评判上，法院指出，涉案房屋系违法建设，买卖此类房屋不仅违反国家相关法律规定，而且损害了社会公共秩序，违背了公序良俗原则。
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，该合同自始无效，不受法律保护。
关于款项返还问题，法院认为合同无效后，因该合同所取得的财产应当依法返还。
作为合同相对方及实际收款受益人的刘某，应当向石某返还全部17万元。
但同时，法院也指出石某在交易过程中存在过错，未能审慎核实房屋的合法性，因此对其提出的利息、律师费等额外损失请求，法院不予支持。
该判决的作出，反映了当前农村宅基地房屋交易中存在的突出问题。
一些交易者为了规避政策限制，采取"以租代售"等变通手段进行交易，殊不知这样的做法既违反法律规定，又给自身权益带来了巨大隐患。
宅基地房屋的所有权受到严格限制，非本集体经济组织成员一般不能购买，这是国家保护农民权益、维护农村秩序的重要制度设计。
任何试图绕过这一制度的交易行为都将面临法律风险。
此外，违法建设的房屋本身就缺乏合法性基础。
这类房屋往往未经规划部门批准，不符合建筑规范，存在安全隐患，更容易成为被拆除的对象。
交易者在进行农村房屋交易时，必须了解房屋的建设来源、是否具有必要的行政许可、是否存在被征收或拆除的风险等基本信息。
这起纠纷再次提醒公众：住房交易不仅是价格选择，更是法律选择。
无论合同如何命名，触碰宅基地管理和建设审批的刚性要求，都可能导致合同无效、权益落空。
对个人而言，应把“核验合法性”置于付款之前；对社会治理而言，唯有以更严格的源头监管、更清晰的规则供给与更充分的风险提示协同发力，才能减少“以租代售”带来的纠纷增量，推动市场预期回归理性与规范。