问题——老旧小区基础设施“老”、公共空间“紧”、治理机制“弱”，成为城市更新中的突出短板。
翠香街道位于香洲区新老城区交汇地带，辖区住宅小区数量多、类型杂。
统计显示，街道下辖小区220个，2000年底前建成的老旧小区占比过半。
部分小区不同程度存在地下管网老化、道路破损、停车矛盾突出、公共活动场地不足等问题，影响居民生活品质，也制约片区整体功能提升。
原因——历史建设标准偏低、人口结构变化与增量需求叠加，是矛盾集中显现的主要原因。
一方面，早期小区规划普遍缺乏对机动车增长、适老化服务等内容的预留，公共设施配置随时间推移显得捉襟见肘；另一方面，社区人口老龄化趋势增强，居家养老、日间照料等需求快速增长，但服务空间与运营机制未能同步完善。
此外，部分老旧小区长期缺乏稳定物业管理和维修资金来源，导致设施“修一次、坏一片”的现象易反复出现。
影响——推进有机更新不仅是改善居住环境的民生工程，也是提升城市韧性与治理效能的重要抓手。
通过系统化改造，可提升雨污分流、排水通行、消防通道等基础能力，降低安全隐患；通过补齐养老、便民服务、绿化休憩等短板，可增强居民获得感与社区凝聚力；通过完善资金与管理制度，可减少后续运维压力，实现从“面子更新”向“里子治理”转变。
对处在新老城区交界的片区而言，更新成效还将带动周边公共服务均衡布局，提升片区整体形象与承载能力。
对策——以居民协商为基础、以专业力量为支撑、以分片推进为路径，形成可复制的推进机制。
记者了解到，康宁、福宁片区项目于2026年1月启动后，街道在立项前后组织多轮居民宣讲与协商，围绕管网改造、公共配套、绿化提升、停车组织等议题逐项梳理需求清单，确保“改什么、怎么改”来源于群众、落到项目。
开工当天，项目同步聘请社区规划师，旨在把专业规划、工程实施与社区治理衔接起来，推动方案更贴近生活场景、更便于后期管理。
居民陈女士表示，起初担心征询意见流于形式，但提出建设居家养老日托站的建议被纳入方案，增强了大家对改造的信心。
在推进方式上，翠香街道探索“分片区推进、全要素提升”的整体思路，避免零散修补、重复施工，强调道路、管网、景观、停车和公共服务等要素同步统筹。
数据显示，近年来街道已完成37个老旧小区更新，惠及居民10101户；目前在建项目2个，覆盖10个小区；正式立项项目7个，覆盖84个小区，改造节奏持续提速。
值得关注的是，在破解“改得好但管不好”的难题上，翠香街道引入制度化探索。
青竹花园小区改造过程中同步建立公共维修基金并完善物业管理方案，形成“政府引导、业委运作、居民参与、共建共享”的治理模式，为后续设施维护、公共空间管理提供资金与规则保障。
相关经验正推动在街道范围推广，以增强老旧小区治理的内生动力，减少“一次性工程”风险。
前景——随着老旧小区改造从“硬件更新”走向“品质提升”和“治理重塑”，专业化、协商化、机制化将成为关键变量。
业内人士认为，未来改造项目将更强调适老化与便民服务配置、公共空间精细化利用以及停车资源综合治理，同时对运营维护提出更高要求。
翠香街道在社区规划师介入、居民全过程参与和长效机制建设方面的实践，若能在资金统筹、施工组织、后续运维等环节形成闭环，有望进一步提升项目可持续性，并为珠海城市更新提供基层样本。
珠海翠香街道的这次改造实践表明，老旧小区的更新不仅是硬件的升级，更是社区治理理念的创新。
通过充分尊重居民意愿、建立有效的参与机制、创新长效管理模式，可以将改造过程转变为居民自我赋能、社区自我完善的过程。
这种"以居民为中心"的城市更新思路，值得其他地区借鉴推广，也为实现人民城市人民建、人民城市为人民的目标提供了有益的探索。