把时间拨回到2024年8月25日，那个炎热的周一，上海楼市的新政算是正式落地了。话说在北京把五环外的限购限制放松了十来天之后，上海这边也坐不住了，一口气推出了一系列优化政策。作为全国楼市的风向标，特别是京沪这两座城市，限购一向是非常严厉的。现在两家先后放宽限制，这信号可挺明显。眼看“金九银十”的销售旺季马上就要来了，这次调整也给一线市场的交易活跃度打了一剂强心针。 其实京沪这次的动作真挺同步的。你看8月8号，北京刚提出符合条件的家庭在五环外买房不再有限购套数限制，上海立马跟上，把这政策从五环内推到了外环外。而且连单身成年人以前的单独限购政策也给取消了。58安居客研究院的院长张波说，上海跟北京走的路数是一样的，都是针对需求不足的地方进行放松。像松江、嘉定、青浦这些新城区的外环外区域肯定能得到不少好处。 不过张波也分析了两地情况不同的地方。北京外围市场热度一下子就上去了，但上海情况有点不一样。虽然新房供应占比比北京高，可核心区一直有优质地块在供应。所以这政策对新房市场的整体拉动力可能没北京那么强，但二手房特别是外环外的二手房肯定会比北京更热闹。 广东省住房政策研究中心的首席研究员庞无忌也提到过数据。目前上海外环外新房库存占了全市的70%，消化周期普遍超过20个月；二手房挂牌量更是占到了近40%。优化限购政策主要是为了激活多套房的购置需求。像新市民在外围买第二套房子，或者为父母买养老房这种情况，都能受益不少。 除了限购调整，两地也都动了公积金的脑筋。中指研究院政策研究总监陈文静说上海这次提了好几个公积金方面的利好措施：提高贷款额度、支持提首付、支持“又提又贷”。这些整体思路跟北京挺像的。特别是支持绿色建筑和多子女家庭的公积金贷款这方面，北京之前早就做过了。支持“又提又贷”这点也和北京一致。 还有陈文静说上海降低购房成本的力度比北京大一点，比如明确不再区分首套二套商贷利率这些做法。她觉得以后北京也会在这些方面继续优化。 回头看近两年的情况你就会发现，一线城市调整政策的时候总是步调一致。2024年年头和5月底都出现过多个城市集中放宽政策的现象。为啥超大城市要选择集体行动呢？ 陈文静认为一线城市的示范效应太强了，牵一发而动全身。国家有统一的部署指导，各地照着自己的节奏出政策就完事了。关键是大家步调一致能带来预期共振效应啊！ 这次北京上海优化完之后，短期深圳跟进的概率也大了不少。一线城市步调一致确实有助于提振市场信心。 严跃进觉得新政对新房和二手房都是大利好。新房品质本来就好供应节奏快，政策一落就能更好地满足改善性需求。二手房门槛降了自然也会活跃起来。综合来看上海是全国优质市场。 李宇嘉也觉得降成本降门槛能释放需求。不过他也提醒大家现在楼市供应量还是大房价预期也变弱了，光靠政策不行还得看经济基本面和解决居民安居、就业、生育这些大问题。