最近房地产市场调整得比较深，主要靠改善性需求和存量交易撑着呢。中指研究院最近发的报告说，2025年全国楼市整体还在调，但核心城市分化明显。这说明大家买房子不只是想有个住处，更看重住得好不好了。数据显示，2025年重点监测的30个城市二手房卖了差不多174万套，跟2024年差不多。特别是二手房占比到了65%，比去年涨了4个点。这表明咱们的市场正从以前只看增量，慢慢变成增量存量一起看。 看具体表现有三个特点：第一是核心城市靠降价把成交量稳住了，一线城市“以价换量”很管用，全年成交面积还涨了2%；第二是改善需求一直释放，120平以上的户型卖得越来越多，特别是120到144平的占比超过30%；第三是不同城市差距越来越大，有些强二线因为产业和人进来多，自己就能修复得挺好。 造成这局面有很多原因。需求端是城镇化到了新阶段，大家对房子品质要求变高了；供给端是有些地方房子够多了；政策环境方面各地调控也在优化。特别要提的是2025年底北京出台的新政策，给其他地方起了带头作用。政策把非京籍购房门槛降了、还支持多孩家庭买房、统一了商业贷款利率。新政出来第一个周末，北京不少楼盘看的人多了不少。业内觉得这会有示范作用。 不过挑战也不少。百城二手房价累计跌了8.36%，这跌法都持续四年了；另外50个城市商品房去化周期还有22.2个月呢，库存压力挺大。市场分化也很明显，好的坏的差别挺大。 以后走势大概是这样的：“分化”会更厉害，人口多产业强的城市更扛打；改善需求还是新房市场主力；存量交易占比还会涨。本质上这是经济转型的反映。 这市场变来变去既有麻烦也有机遇。以后得往高质量发展走了。要怎么满足大家住得好的愿望、怎么建长效机制还得大家一块儿琢磨琢磨。市场稳下来对经济和民生都特别重要。