去年年底，高盛这家国际投行突然给香港楼市来了个狠招，直接把今年楼价的升幅预期从5%大幅上调到了12%，这一下可好了，把原本还在那观望的人都给震住了。特别是在2月20日这个新春的时候，高盛发布的这篇报告，更是像扔了颗炸弹一样，在楼市里炸开了锅。 他们也不是瞎扯，把这个调整理由说得很明白：最近签证移民的政策特别好，给香港招了不少高端人才，这些人一来就有了很强的购房需求。再加上现在租金涨得厉害，按揭利率又在往下走，不少人就开始把租房子的钱存下来买房了。还有就是政府要全面取消印花税（“撤辣”），这把交易成本降下来了，那些原本犹豫的本地买家和内地投资者又被重新拉回到了市场里。这套逻辑一出来，资本市场马上就有了反应，恒基地产和信和置业这些本地股立马就涨了起来。 不过咱们也不能光看热闹，得仔细看看背后的门道。高盛这次看好香港楼市，最核心的就是觉得香港的人口结构会变好。这些年一直放宽的签证政策确实给香港带来了不少人，尤其是那些有本事的人，他们不光租金付得起，住下来了也想买房。同时，市场上的基本面也在慢慢回暖。报告里说，2023年到2025年这三年里，租金估计能涨两成左右。现在的息口到了顶还往下走，租金回报率就显得更有吸引力了，“转租为买”不再是喊口号了。 高盛其实也没说所有物业都有戏，只给住宅市场打了高分。他们说住宅那边是热火朝天的，但商业地产那边还是冷冷清清的。虽然中环那边的写字楼因为金融市场活跃可能会涨个3%，但这也就是“孤岛繁荣”，其他地方写字楼租金大概也就是持平的样子。至于零售市场就更惨了，高盛只给了个2%的温和增长预期，理由是大家都喜欢出去玩或者在网上买东西。 这种冷热不均直接反映在了股价上。高盛把恒地和信置从“沽售”直接升到了“买入”，这是对住宅开发商的大力支持；但却把手里有大量零售物业的九龙仓置业给降成了“沽售”，领展也成了“中性”。说白了就是“用脚投票”，告诉大家以后的香港楼市是住宅开发商的盛宴，但持有大量商业物业的人就只能熬着。手里有地的开发商可以抓住这个上升期发财；那些靠收租金的信托基金日子就不好过了。 现在大家都在高兴地喊着房价要涨12%，但咱们还得冷静点想几个问题。第一，买房的人到底够不够多？现在的高需求很大程度上是靠高才通计划招来的人才撑着的。这些人能不能变成真正的购买力，得看香港经济能不能接得住，就业市场能不能一直好下去。要是经济增长不如预期，光靠政策引导来的需求能撑多久？第二是商业和写字楼这边能不能拉一把。商业地产疲软不光是单个板块的问题，它反映了整个经济活力不够。写字楼租金不涨、零售也没啥起色，说明企业不太愿意扩张、本地人也爱往外跑买东西。要是商业不复苏，住宅这边的繁荣会不会没根？第三是开发商能不能真赚到钱。高盛虽然给目标价定高了，但他们也说了去年地产股平均盈利跌了1%，利润率还在往下掉。这就意味着哪怕房价涨了，因为之前拿地成本高、竞争又激烈，开发商能不能真的又多卖钱又多赚钱还得打个问号。比如恒基地产去年利润就被预测大跌33%。 高盛这次调升预测确实给了香港楼市一剂强心针甚至是兴奋剂。它精准地抓住了政策放松、人来了还有利率下降带来的短期情绪高涨。但这只是一场结构性牛市而已，并不是所有房子都能涨。对于住宅开发商来说尤其是手里有好地段新盘的那些人来说，今年确实是个抓紧机会跑的好时候。但对于那些手里有好多非核心商业物业的投资者或者靠收租金的信托基金来说，这股寒意还没过去呢。楼市的新一年已经开始了有人在往前冲有人还在犹豫到底能不能跑完全程不掉队不光看骑手敢不敢冲还要看前面的路好不好走这12%的预测可以是个好起点也可能就是这波反弹的最高点全看香港经济能不能跟上这波由预期点燃的热情啦！