在城镇化进程加速的背景下，大量建于上世纪的老旧小区因产权复杂、设施老化等问题，普遍面临物业撤离后的管理真空。
蓬莱区登州花园小区500余户居民曾深陷"管道堵塞无人修、公共区域无人扫"的困境，这种状况在全国3.9万个老旧小区中颇具代表性。
究其原因，传统物业公司因盈利考量往往回避接管收费难、维护成本高的老旧小区。
蓬莱区住建局调研发现，当地161个弃管小区存在三大痛点：管理主体缺位导致服务碎片化，基础设施失修引发安全隐患，居民与物业间的信任机制难以建立。
面对这一民生难题，蓬莱区2026年初启动国企物业改革，其创新性体现在三个维度：首先，发挥蓬莱城发集团等国企"保本微利"的经营特性，将物业服务纳入公共产品供给体系；其次，通过整建制接收原物业人员、统一采购设备，降低运营成本30%以上；最后，建立"集团-分公司-项目"三级管理体系，制定涵盖保洁、维修、安保的7项服务标准。
在登州花园小区，这种变革已显现实效。
独居老人王云廷家的管道堵塞问题，在春节假期仍得到物业人员两小时内上门解决。
更深远的影响在于，通过"党建+物业"联动机制，社区累计处理居民诉求1200余件，维修基金使用效率提升45%，物业费收缴率从不足20%增至68%。
区住建局物业管理科科长刘爽表示，下一步将试点"基础服务+增值服务"分级收费模式，计划三年内实现老旧小区物业覆盖率100%。
中国社区发展协会专家指出，蓬莱模式的可贵之处在于既避免"政府大包大揽"，又防止"市场失灵"，为破解基层治理最后一公里难题提供了制度性解决方案。
弃管小区治理是检验城市治理能力的重要一环。
蓬莱区以国企物业“赋能”探索新路径，既回应了群众所盼，也为基层治理创新提供了实践样本。
面向未来，只有持续完善制度供给、提升服务质量，才能让更多居民共享城市发展成果。