问题——物业撤场留下管理真空 近日，胶州市李哥庄镇龙屯馨居小区多栋楼贴出撤场公告，物业企业将于2026年3月31日全面撤离；记者走访发现，小区正门仍有人员值守，但侧门、后门已无人值班；楼道内电动车、摩托车仍随意停放；停车场周边垃圾清理不及时。居民普遍担心，物业一旦撤场，小区将面临治安、消防、卫生等多方面的管理空白。 原因——三重矛盾叠加引发危机 龙屯馨居小区由11个村合并回迁后建设，2023年后陆续交房，现有居住人口超过一万人。大规模社区对安保、保洁、维护的要求更高，但稳定的资金来源和清晰的权责边界至关重要。 问题的根源于三个上的缺陷：首先，物业企业2022年9月进入小区，却未与业主签订正式的物业服务合同。其次，费用分担机制不清。部分业主认为回迁社区物业费应由村集体承担，个人缴费意愿不足，导致收费困难。2024年虽然明确了物业费标准（住宅0.50元/月/平方米、商业0.80元/月/平方米），但电梯费用由谁承担仍有分歧。 物业企业主张电梯费由居民自行缴纳，并提出加装梯控系统。但部分居民担心通行受限、程序不透明，反对安装。此争议更激化了业主与物业的矛盾，也影响了电梯的正常维护。有高层住户反映电梯频繁故障，直接影响日常出行。 长期的经营困难最终压垮了物业企业。截至2025年12月31日，项目总收入约700万元，累计支出1600余万元，亏损900余万元。入不敷出的局面使企业无法继续运营。从本质看，这不是单纯的"退出"问题，而是回迁社区在合同关系、费用分担、公共服务供给三个环节都未形成闭环，矛盾在时间推移中不断累积。 影响——短期风险与长期成本并存 物业撤场最直接的风险是管理真空。门岗巡逻不足可能带来治安隐患，电动车违规停放与充电加剧消防风险，垃圾清运不及时影响卫生。对人口密集、设施依赖度强的社区而言，任何一个环节的薄弱都可能引发连锁反应。 更深层的影响是治理成本上升。撤场后若频繁更换服务主体或临时应急托管，不仅增加协调成本，还容易因权责不清、收费机制不稳而重复出现同类矛盾。这会进一步打击居民的缴费意愿和参与度，形成"缴费意愿下降—服务水平下滑—矛盾加剧"的恶性循环。 对策——先稳运转，再建机制 胶州市有关部门已证实物业企业将于2026年3月31日撤离。当地表示，镇里已组织涉及的村庄研究方案，待11个村庄集体会议讨论通过后将公布。 从实际操作看，需要同步推进三项关键工作： 一是先行托底，确保安全底线。针对门岗值守、消防通道、电动车停放、垃圾清运等高风险事项，应建立过渡期应急管理方案，明确责任单位、人员配置、巡查频次和处置流程，避免出现管理空白。 二是依法补齐合同与程序。推动成立业主大会、选举业主委员会，通过公开透明的程序确定服务模式，是聘请物业企业、村集体托管，还是采用市场化与公共服务相结合的方式，都应在规则框架内运行，用合同明确服务标准、收费项目和考核机制。 三是厘清费用结构。物业费、电梯费、公共能耗费等应分类核算、公开公示，明确哪些由集体承担、哪些由住户承担、哪些通过公共收益补充。对电梯运维等刚性支出，应形成稳定资金渠道，避免因收费争议导致设备维护不足。 前景——制度化共治成为必然 随着城镇化推进，回迁安置社区成为基层治理的重要单元。这类社区人口规模大、利益诉求多元、公共设施密集，与商品房小区的治理逻辑不同。实践表明，单靠行政协调或市场供给都难以长期奏效，关键在于构建"组织健全、规则清晰、财务透明、监督有效"的制度体系，把公共事务从"临时应付"转向"常态运行"。 若当地能在过渡期内稳住基本秩序，并以公开透明方式建立费用分担与服务监督机制，不仅有助于化解当前危机，也有望为同类社区提供可复制的治理经验。
龙屯馨居小区的物业危机既是个案，也反映了系统性问题。它提醒我们——推进城镇化和旧城改造时——不仅要关注房屋建设，更要建立完善的物业管理体系。回迁居民作为特殊群体，其权益保护需要政府、村集体、物业公司和业主的共同努力。只有通过制度创新、机制完善和多方协作，才能确保类似社区的长期稳定运营。主管部门的及时介入是积极信号，期待后续能推出切实可行的解决方案，为全国其他回迁社区提供借鉴。