问题：行业总体承压与局部回暖并存 国家统计局数据显示，2026年1—2月，全国新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%；其中住宅销售面积下降15.9%；新建商品房销售额8186亿元，同比下降20.2%；其中住宅销售额下降21.8%。成交仍偏弱的背景下，价格端出现边际改善：2月份70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅继续收窄，同比仍处下行区间，但环比上涨或持平的城市数量较前期增加。值得关注的是，上海新房价格由平转涨、环比上涨0.2%；二手住宅价格同样环比上涨0.2%，结束此前连续9个月环比下跌。 原因：政策精准发力与供需再平衡共同作用 从供给端看，2月末全国商品房待售面积79998万平方米，同比增长0.1%，增速处于近年来低位，反映库存压力明显缓解。库存增速放缓的背后，是供给节奏调整、部分城市去化提速以及市场新增供给更趋理性。另外，二手房挂牌量下降、改善型房源成交回暖，使得核心城市供需匹配度提升，价格更易率先企稳。 从需求端看，一线城市受就业集聚、人口流入与优质公共服务支撑，改善需求与置换需求更具韧性。2月份，一线城市新建商品住宅价格环比由上月下降0.3%转为持平；二、三线城市环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均有所收窄。分城市看，北京、上海新房价格环比均上涨0.2%，广州转为持平，深圳环比仍下降但降幅收窄。业内人士认为，政策优化对释放刚性和改善性需求形成托底效应，尤其在首付比例、购房资格、公积金支持各上的“因城施策”，增强了市场的入市信心。 影响：核心城市“先稳”带动预期修复，但全国修复仍不均衡 上海二手房止跌回升具有风向标意义。一方面，二手房对真实成交更敏感，其价格边际变化往往反映市场预期的转折；另一方面，新房与二手房同步回升，有利于改善链条顺畅运转，带动置换需求释放，并对土地市场与开发投资预期形成传导。 同时也要看到，同比维度上房价仍处下行区间，销售面积和销售额降幅仍较明显，说明全国市场修复基础仍需巩固，城市间分化将继续存：核心城市优质地段、优质产品更易率先回暖；部分库存偏高、人口流出或产业支撑不足的城市，仍面临去化周期拉长与价格调整压力。 对策：巩固回稳态势需兼顾“稳预期、去库存、防风险” 一是持续落实城市主体责任，保持政策连续性与稳定性，避免频繁摇摆影响预期，继续支持合理住房消费，重点满足首套与改善性需求。以上海为例，近期出台的房地产政策优化措施在限购、公积金、税费等上形成组合效应，对市场情绪改善起到立竿见影作用。 二是加大对保障性住房、城中村改造和“好房子”建设的推进力度，通过优化供给结构提升有效需求承接能力，引导企业以产品力和交付力赢得市场。 三是守住风险底线，压实企业主体责任与地方属地责任，稳妥推进保交房与存量项目处置，稳定金融环境与购房者预期，避免局部风险外溢。 前景：结构性复苏可期，“小阳春”或显现但仍需理性看待 随着传统销售旺季临近，叠加各地政策提升，核心城市成交活跃度有望延续回升，改善型产品或继续成为支撑价格的重要力量。预计短期内房价环比指标将维持“降幅收窄、局部转正”的特征，库存压力较轻的城市更可能率先实现量价修复。但从全国范围看，市场出清与信心修复仍是渐进过程，后续能否持续回稳，取决于居民收入预期、就业稳定、优质供给增加以及政策落地效果的综合作用。
上海楼市的企稳回升，既是政策精准施策的阶段性成果，也是超大城市住房需求韧性的体现。在"房住不炒"定位下，如何把握调控力度以维持市场平稳健康发展，仍需政策制定者、市场主体和购房者三方协同。随着新型城镇化进程推进和住房保障体系完善，房地产市场或将从规模扩张转向质量提升的新阶段。