各位朋友，咱们今天接着聊REITs这个事儿，这次主要说说消费类REITs该咋整。这个报告总共16页，是国泰海通地产REITs系列研究的第三篇。作者花了不少心思，给咱们搭了个五维研究框架，还弄了打分规则，看看行业背景和已上市的产品都咋样。报告里说了，消费类REITs现在正好处在公募REITs制度变得很平常、大家花钱多了、利率低加上没太多好东西买的三个大周期凑一块儿的时候。这种时候，它的β（收益的整体波动）主要看长期制度和大环境，而α（多赚的那部分）就得靠咱们挑位置、挑运营能力，把钱投对了。咱们看消费这块，市场一直挺稳的，结构也在变好了，等到2025年社会零售总额就会冲到50.12万亿元。而且现在农村的增速比城市快，网上买东西占比也差不多了，线下逛街吃饭的地方就显得更值钱了。 再看商业地产这块，以前是建新房为主，现在开始转成改造旧楼了。虽然总量多了点，但强的还是强的，头部企业手里的地盘越来越大。要是看新开业的地方，华东这块是大头。行业也开始搞精细化运营了，有的搞跨界卖东西、搞科技、搞轻资产扩张来赚钱，还把体验和社交功能加进去了。 报告里核心弄了个五维评价体系：城市能级和地段、赚钱能力、运营效率、风险监控、估值和扩募能力。为了好打分，又细化出六个维度（地段和购买力、运营效率、EBITDA赚钱能力、分钱比率和现金流、估值溢价率、扩募能力），每个维度给的权重不一样。 就地段来说，已经上市的那12个消费类REITs基本都在一线或新一线城市布的局，有的在核心商圈的好地段，有的在成熟社区，还有的在交通要道附近。看赚钱能力时，得根据资产类型分别看EBITDA和分派率这几个数，因为计算租金的方法和管钱的成本不一样，会导致数字不好比较。 在运营效率上，在好地段开店的人流是最多的。现在行业里整体出租率已经到了97.2%。看项目好不好主要看租金贵不贵和每平米赚多少钱。风险监测得盯着租户都是谁、租价比卖价怎么样、平均还能租多久这三个重点。 估值这块主要看P/NAV、隐含资本化率这些指标。不同项目的估值不一样，主要是因为资产质量、运营能力和以后还能长多大不一样。 根据这个打分规则看，已经上市的那些消费类REITs有明显的梯队分法：华夏华润、华安百联排在第一档；中金印力、华夏大悦城这些在第二档；嘉实物美得分相对低一点。 总的来说，核心购物中心类型的REITs估值比较合理，以后还能长；社区商业这种刚需属性的东西溢价高了点。这就给不同的资金提供了不同的选择。