问题——成交下滑未止但“变缓”，价格与库存压力交织。
从年度数据看，2025年全国新建商品房销售面积、销售金额继续下降，表明房地产市场仍处于深度调整阶段。
与2024年相比，降幅收窄释放出一个信号：需求端在缓慢修复，市场的快速下行阶段有所降温。
但销售额降幅大于销售面积降幅，也反映价格端仍在调整，开发企业以促销、折价加快去化的情况较为普遍。
与此同时，商品房成交规模连续两年未回到“10亿平方米”水平，行业体量在较低区间运行的特征更加明显。
原因——需求修复需要时间，供给收缩与结构变化并行。
其一，居民购房预期仍需重塑。
过去一段时期市场波动加大，叠加收入与就业预期、资产配置偏好变化等因素，部分购房需求转向观望或推迟入市。
其二，供求关系发生变化，库存消化周期拉长。
二手房挂牌量较高，在不少城市形成对新房销售的分流，刚需和改善需求更多转向二手房和租赁市场。
其三，供给端主动收缩。
2025年房地产开发投资同比下降，住宅投资同步回落，施工与新开工面积下降幅度较大，显示企业对未来销售与资金回笼更趋谨慎，“控增量、去库存”成为行业共识。
供给收缩一方面有利于减轻未来新增库存压力，另一方面也意味着短期内投资对经济的拉动作用减弱。
影响——房价仍承压，城市分化加深，产业链调整继续。
价格方面，国家统计局70个大中城市数据表明，新房价格环比总体回落，但持平城市数量有所增加，反映供需双方进入更深层次的“博弈期”：企业端认为价格接近成本线、继续下调空间收窄；购房者端则在等待更明确的企稳信号。
二手房市场仍呈现“以价换量”，多数城市环比继续下降，一线城市跌幅阶段性收窄但仍在调整，二三线城市压力相对更突出。
结构方面，人口净流入、产业支撑较强、公共服务较完善的城市和板块更具韧性；库存偏高、需求支撑不足地区的去化周期仍可能延长。
对宏观层面而言，投资、开工收缩将继续传导至建材、家居、装修及相关服务业，行业从“高周转、高杠杆”向“降风险、重运营”的转型仍在推进。
对策——稳预期与去库存并重，政策需更注重“可持续”和“精准”。
展望2026年，稳市场关键在稳预期、稳现金流、稳交付。
政策层面已释放“着力稳定房地产市场”的明确导向，下一步更需要在节奏和结构上精准发力： 一是继续完善“控增量、去库存、优供给”的长效机制。
通过合理控制新增开发规模，推动库存出清与供需再平衡，为价格稳定创造条件。
二是因城施策优化需求端支持。
围绕首套和改善性需求、合理住房消费，进一步提高政策的可获得性和稳定性，避免市场对政策频繁变化形成新的观望。
三是加快保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施等建设，以有效需求对冲部分市场波动，并带动结构性投资。
四是把保交房、风险化解放在突出位置。
加大项目融资协调与资金闭环管理，推动问题项目处置，稳定购房者信心，避免预期再度走弱。
五是推动供给侧“优供给”。
在产品力、配套与服务上提升质量，适应改善性需求升级，同时引导存量房改造、城市更新与住房租赁市场更好发展。
前景——止跌回稳有基础但不会一蹴而就，预计呈现“低位修复、分化企稳”。
从数据变化看，2025年降幅收窄意味着市场正在从“快速调整”转向“缓慢修复”。
2026年若稳预期政策持续落地、重点城市库存去化取得进展、保交房和风险处置成效进一步显现，市场有望逐步接近“止跌回稳”的阶段性目标。
但也要看到，二手房分流、新增供给收缩、居民预期修复的过程仍需时间，价格全面反转的基础尚不牢固。
更可能的走势是：核心城市和优质板块率先企稳，部分供需结构偏弱城市仍面临较长调整期；新房价格在成本与需求之间寻找新平衡，二手房仍将以价格调整换取成交回升。
当前房地产市场正处于转型关键期，短期阵痛与长期机遇并存。
在“房住不炒”定位和高质量发展要求下，如何通过供给侧改革重塑行业生态，平衡短期维稳与长期健康发展，将成为2026年政策制定与市场参与各方共同面对的核心课题。