房地产行业正处深度调整期。市场从增量转向存量后，传统高杠杆、高周转模式难以持续。国家统计局数据显示，2025年全国商品房销售面积同比下降7.2%，行业平均利润率降至5.8%。鉴于此，房企加快战略转型已成为关乎生存与发展的现实选择。 华润置地的转型路径具有一定代表性。其将原有“3+1”模式升级为“三条增长曲线”：开发销售业务保持规模优势，2025年实现签约销售2336亿元；经营性不动产板块覆盖购物中心、写字楼等业态，年租金收入254.4亿元；轻资产管理业务通过品牌输出实现178.3亿元收入。结构调整带动经常性收入占比提升至15.4%，同比增加3.7个百分点。 有一点是，经营性业务的利润贡献明显高于收入占比。年报显示，224.8亿元核心净利润中，116.5亿元来自收租及管理业务——对应利润率为26.9%——显著高于开发业务8.2%的水平。这种“营收占比不高、利润贡献更高”的特征，主要来自商业运营的规模效应与品牌溢价。以华润万象生活为例，其管理的购物中心平均出租率长期维持在94%以上，租金收缴率超过99%，现金流相对稳定。 在资本运作上，企业推出Pre-REITs私募基金，华夏华润商业REIT市值突破百亿元。这些动作不仅优化了资产结构，也完善了“投融管退”的闭环。业内人士认为，该模式有助于盘活存量资产，将重资产转化为更可持续的收益来源，对行业具有参考价值。 面向未来，华润置地表示将继续深化“城市综合投资开发运营商”定位。据测算，其经营性业务收入未来三年有望保持年均12%的增速，到2028年占比或提升至25%。在新消费、产业园区等领域，公司已储备超过300万平方米管理项目，为后续增长提供支撑。
行业承压之下，企业更需要从“规模逻辑”回到“质量逻辑”；通过“三条增长曲线”优化利润结构、以“好房子”提升产品与服务、以资管工具提高资产效率，折射出头部房企在新阶段的转型方向。对行业而言，能否沉淀可复制的长期经营能力，将决定企业在周期波动中的韧性，以及在高质量发展中的位置。