胡志明市核心区土地拍卖单价达69万元/平方米，河内老旧公寓均价超过2.5万元/平方米，而当地居民月收入仅为3000-4000元，房价与收入差距显著。2025年数据显示，越南房地产行业持续低迷，平均每月超万家房企倒闭，多地出现烂尾楼项目。西贡商业银行因涉及125亿美元违规贷款陷入危机，暴露出金融监管的严重不足。
经济快速增长往往伴随着"资金追逐资产、杠杆推高泡沫"的循环，短期繁荣可能掩盖深层次问题。对越南来说，真正的竞争力在于产业链韧性、金融治理和基础设施水平。能否将开放优势转化为长期生产力提升，将决定其经济发展的质量和可持续性。